운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(기초편)

https://nico.kr/H3JbK4

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편)

부동산 유튜버 중에서는 주로 월급쟁이 부자들이랑 너나위랑 부읽남 유튜브를 즐겨보는 편이다. 그렇다고 그 사람들 실명을 아는 건 아니었는데, 처음 정태익이라는 이름을 봤을 땐 아무런 감흥이 없다가 소개 글에 부읽남이라고 써져 있는 걸 보고 냉큼 이걸로 골랐다.

 

부읽남을 좋아하는 이유는 2030 세대에 대한 애정과 쓴소리가 공존하고, 사연자의 사연에서 글자 이면에 숨어있는 의도나 배경까지 캐치하는 관찰력과 통찰력 때문이다. 한마디로 머리가 좋다. 어려운 설명도 쉽고 알아듣게 설명해주고, 객관적으로 서술한다.

이 책 역시 부읽남의 인품과 문장력이 돋보이는 책이었다. 부동산 초보가 어떤 마음가짐으로 투자에 임해야하는지부터 시작하여, 투자를 반드시 시작해야만 하는 이유를 서술해 아직 투자를 시작하지 않은 사람의 '돈 그릇'을 키우고자 한다. 특히 노예 이야기는 충격적이었다.

 

모두 알다시피 과거에는 크게 4가지 계급이 있었죠. 지배계층인 왕과 귀족, 피지배계층인 평민과 노예. 왕은 귀족에게 토지를 주고, 귀족은 노예를 데려다가 숙식을 제공하는 대가로 농사를 짓게 했습니다. 평민 역시 농사를 짓거나 왕과 귀족, 노예에게 필요한 생필품이나 농기구 같은 것들을 만들며 생계를 유지했죠. 그런데 현대사회도 크게 다르지 않습니다. 투자자, 즉 주주는 사업가들에게 돈을 줍니다. 이 투자금으로 사업가는 노동자를 고용해 월급을 주고 일을 시킵ㅂ니다. 자영업자들은 투자자와 사업가, 노동자에게 필요한 여러 상품과 서비스를 제공합니다.

 

여기까지 읽었을 때 나는 막연히 내가 평민이라고 생각했다. 다음 문장을 읽기 전까지는.

 

과거 노예들은 귀족이 숙식 제공을 끊으면 잘 것도, 먹을 것도 없는 처지가 됐습니다. 오늘날 노동자도 사장이 월급을 주지 않으면 집도, 먹을 것도 살 수 없습니다. 그러니 경제적으로 봤을 때 사실상 노예제도와 자본주의 시스템은 다를 바가 없습니다.

 

젠장.. 열심히 돈벌어서 주체적으로 살아와서 평민 정도는 된다고 생각했는데 적나라하게 현실을 들켜버린 기분이었다. 물론, 더 이상 노예로 살 수 없다는 다짐과 함께.

 

그리고 상식을 깨는 소신있는 발언도 굉장히 큰 도움이 됐다.

• 절대로 전세 살지 마라
• 부동산 고시생은 되지 마라
• 청약이라는 희망고문에서 벗어나라

 

 

레버리지의 4가지 종류

 

레버리지의 4가지 종류는 잘 이해가 안되었기에 여기에 옮겨 적어본다. 어딘가에 적어두지 않으면 그대로 잊어버릴 테니까. (쓰다보니 이해되었지만 쓴 게 아까우니 그대로 남겨두겠다.)

레버리지란 적은 돈으로 최대의 수익을 끌어내는 지렛대를 의미한다. 레버리지를 이용할 때는 나에게 맞는 레버리지를 선택하여 계획을 세워야한다.

레버리지에는 크게 4가지의 종류가 있다. 대출, 전세, 증여, 시간이다.

1. 대출

-LTV(Loan to Value Ratio)

LTV는 '담보대출비율'로, 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 뜻한다. 쉽게 말해, 물건의 가격에 대한 대출 비율이다. 조건별, 지역별 LTV를 확인해보자.

-DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 '총부채원리금상환비율'을 뜻하며, 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 말한다. 쉽게 말해, 연봉에 대한 대출비율이다. 소득에 따라 대출금이 연동된다. DSR을 산정할 때 고려되는 '부채'에는 개인이 받은 모든 대출의 원리금과 여러 할부금, 미결제된 신용카드 비용 등이 포함되며, 신용대출과 같이 만기가 짧은 대출일 경우 연간 원리금 상환 금액이 훨씬 크게 계산되므로 불리하다. (22년 3월에는 2억 원 초과 대출부터 DSR규제 40%가 적용되며 22년 7월부터는 1억 원 초과 대출부터 DSR 40%가 적용된다고 한다.)

 

(대출이 이런식으로 규제되는 걸 이제서야 조금이나마 알았다......!)

 

2. 전세

이건 전세 끼고 집을 산다, 갭투자 라는 의미로 이해했다. 역전세를 주의하자.

 

3. 증여

다른 사람에게 돈이나 자산을 증여받는 것

 

4. 시간

재건축, 재개발, 초장기 호재 지역에 투자하는 것도 시간 레버리지를 활용한 방법이다.

 

 

집값에 영향을 미치는 4가지 요소

 

부동산, 특히 주택 투자에서 수요의 핵심은 ‘심리’입니다. “사람들이 이 부동산을 5~6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?”라는 질문을 던져보고, 긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미입니다. 여기에 이 지역의 공급까지 따져보고 투자를 진행해야 합니다.

 

1. 국가 경제 상황의 영향

통화량, 금리 등. 경기나 무역수지, 중앙은행의 정책 기조 같은 경제문제에 항상 관심을 기울일 것.

 

2. 지역적인 영향

나라 전체의 상황보다는 지역적인 영향을 더 크게 고려해야 한다. 해당 지역의 공급물량, 일자리 관련 호재와 악재, 인구증감보다는 가구 수 증감 등

 

3. 부동산 정책의 영향

매우 직접적으로 영향을 미친다. 특히 다주택자 규제와 세금 정책은 향후 몇 년간의 부동산 시장 흐름을 결정한다. 강력한 규제일수록 집값을 상승시키는 흐름.

 

4. 심리적인 영향

기대 인플레이션 효과. 물가가 상승하는 상황에서 가격이 더 오르기 전에 미리 물건을 확보하려는 심리로, 선점하려는 수요가 늘면서 물가가 더욱 치솟는 현상. 이번 폭등장도 이게 있지 않았을까?

 

기타 교통, 교육, 인프라 등 호재. 결국 많은 사람들이 집값이 더 비싸지기 전에 집을 사야겠다고 마음먹으면 가격이 상승한다. 투자자는 항상 위의 4가지 요소를 점검하고, 이 요소들이 어떻게 수요와 공급에 영향을 미칠지 확인해야 한다.

 

 

투자하기 전에 반드시 체크해야 할 지표들

1. 아파트 미분양률

해당 지역의 공급은 많으나 수요는 적다는 뜻. 하지만 절대적인 지표는 아니니 다른 지표들과 함께 종합적으로 판단할 것.

2. 경매 낙찰가율

낙찰가율이란 경매에서 감정가 대비 낙찰가 비율로, 경매 낙찰가율이 100%을 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻이다. 결국, 낙찰가율이 높다면 매매 수요가 높고, 낮다면 매매 수요가 낮다고 볼 수 있다.

3. 향후 3년간의 입주 물량매우 중요.

4. 인구와 가구수 증감

확인 지표
인구 증감	부동산지인 https://www.aptgin.com/root_main;jsessionid=F7B9A0F3CBC4D5F4FB2E2ADF88286DD1
가구 수	부동산지인 https://www.aptgin.com/root_main;jsessionid=F7B9A0F3CBC4D5F4FB2E2ADF88286DD1
향후 3년간 입주 물량	아실 https://asil.kr/asil/index.jsp 부동산지인 https://www.aptgin.com/root_main;jsessionid=F7B9A0F3CBC4D5F4FB2E2ADF88286DD1
아파트 미분양율	국토교통부 통계누리 https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=32&hFormId=&hDivEng=&month_yn=
경매 낙찰가율	대법원경매정보  https://www.courtauction.go.kr/

 

 

대출에 대하여

 

운 좋게 학자금 대출 한 번 받아본 적 없는 나에게 대출은 머나먼 이야기였고, 여느 평범한 사람처럼 빚 없는 게 최고라고 생각하고 있었다. 하지만 부동산 투자에 있어서 대출은 필수불가결한 요소이다. 이 책에선 원금상환을 최대한 늦추는 걸 추천한다. 대출의 원리금을 상환하는 것을 엑셀과 브레이크로 비유하여, 엑셀의 경우에는 대출의 원리금을 되도록 늦게 상환하는 것, 브레이크는 이자와 함께 원금도 갚아내는 것을 말한다.

엑셀을 밟을 경우 부자로 가는 길은 더 빨라지고 가까워지지만, 안전운전을 위해서는 브레이크도 반드시 필요하다. 무작정 엑셀을 밟다가 돌이킬 수 없는 사고가 날 수도 있다. 결국 중요한 것은 자신의 결정이고, 나는 얼마나 빨리 부자가 되고 싶은가? 그러기 위해 어느 정도의 부담감과 위험을 감수할 각오가 되어있는가? 나의 투자 실력에 자신이 있는가? 내가 감당할 수 있는 대출금과 이자는 어느 정도인가? 이런 요소들을 고려하여 엑셀을 밟을 것인지 브레이크를 밟을 것인지 결정해야 한다.

 

왜 아파트인가

 

주차 문제, 경비실과 관리사무소의 존재, 안전함, 놀이터와 조경, 커뮤니티 시설의 존재.

반드시 아파트라고 다 같은 아파트가 아니다. 아파트여도 위 조건이 충족되지 않으면 선호되지 않고, 아파트가 아니어도 위 조건이 충족된다면 선호도가 높다. 아파트의 종류는 나홀로 아파트, 단지형 아파트, 주상복합 아파트(상업지역에 있는 고층 아파트), 오피스텔(아파텔 등) 등이 있다. 네이버부동산 같은 사이트에서 건물 용도를 확인해 볼 수도 있다.  

 

강남이 비싼 이유

 

한국에서 가장 직장이 많은 곳, 심지어 업무지구와 주거지역의 거리도 가깝다. 그로 인해 상권과 문화시설, 여가시설 등도 발달했다. 교통 인프라도 계속해서 발달하고, 그래서 집 값이 상승할 수밖에 없는 환경. 자연스레 고소득자가 늘어나니 학군도 발달하며, 편리함을 누릴 수 있다. 이에 따른 강남 거주에 대한 선망과 우월의식이 생겨난다. 막연히 머릿속으로 그럴 것이라고 생각했던 것들을 깔끔한 언어로 정리해주니 부동산 초보로서 본질을 명확히 알게 된 느낌이 들었다.

강남을 정확히 파악한 후, 투자자로서 강남 접근성을 늘 염두해 둘 것.

 

부동산 세금, 취득세, 보유세, 양도세

 

1. 취득세 : 살 때 내는 세금

지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙는다. 무주택자가 구매할 때는 그렇게 큰 부담이 되지 않는 세금이지만 다주택자일 경우 어마어마하다... 

2. 보유세 : 갖고 있을 때 내는 세금

재산세와 종합부동산세가 있다. 6월 1일을 기준으로 단 하루만 보유해도 1년치의 세금을 다 내야 하기 때문에 부동산을 매수, 매도할 때는 보유세의 과세 기준일을 따져보아야한다. 이 세금은 공시가격을 기준으로 부과된다.

재산세는 재산을 갖고 있으니 내야 하는 세금이다. 1주택자에게는 큰 부담이 되는 금액이 아니다. 종합부동산세는 재산을 많이 가졌으니 세금을 더 내라는 취지의 세금으로, 공시가격 11억원을 초과하는 주택을 보유한 경우 부과된다.

3. 양도소득세

부동산을 매도할 때 부과하는 세금으로, 집을 통해 얻은 시세차익에 대해 부과한다.

 

이러한 세금은 복잡하게 외울 필요는 없고, 인터넷 사이트나 모바일 어플리케이션을 통해 쉽게 확인할 수 있다. 하지만 부동산 세법은 매우 자주 바뀌니 여러 사이트를 전부 다 확인해봐야하고, 사이트 내용도 참고용으로만 써야 한다.

 

이 책 한권으로, 안개와 같던 막연한 부동산에 대한 개념이 조금은 선명해진 것 같다. 전매와 같은 이전에 몰랐던 용어도 알게 되고, 부동산 투자를 시작하기 전과 시작했을 때의 흐름들에 대해 기본적이면서도 깔끔하게 짚어주었고, 생각해보지 못했던 관점들도 생각해볼 수 있었다. 무엇보다 원론적이고 기본적인 이야기들이라 반드시 이 원칙들을 잊지 않고 투자를 해야겠다는 생각이 들었다. 또한, 각 투자금의 규모별로 어떤 지역에 투자할 가능성이 있는지 등, 부동산 초보를 위해 세심하고 구체적인 지침이 된다.

 

비교는 남과 하는 것이 아니라, 과거의 나와 하는 것이다.

▼쿠팡 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 구입
https://nico.kr/cp5u7b

▼예스24 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 구입
https://nico.kr/H3JbK4

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편)

 

함께 읽으면 좋은 글

 

간다 마사노리 - 비상식적 성공법칙 독후감

류진이 - 딱, 하루 배워서 블로그로 투잡하자!

오타쿠 흙수저가 월 1억을 벌기까지 - 역행자

부자의 언어, 어떻게 살아야 부자가 되는지 묻는 아들에게 (2)

부자의 언어, 어떻게 살아야 부자가 되는지 묻는 아들에게 (1)